お役立ち情報
更地とは？整地との違いや土地活用の方法・費用を徹底解説！｜月極駐車場検索サイト | 月極駐車場どっとこむ
更地という言葉を聞いたことがありますか？
土地の売買や開発に関わる際に耳にすることが多いこの用語ですが、その具体的な意味や関連する概念については、意外と知られていないことが多いです。
本記事では、更地とは何か、整地との違いや費用、さらには土地活用の方法について詳しく解説していきます。
目次
そもそも更地ってなに？
更地については、国土交通省で次のように定義されています。
「更地とは、建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。」
引用：不動産鑑定評価基準（国土交通省）
更地は建築物や樹木のないまっさらな土地を指します。
厳密には住宅等の建造物を自由に建てられるまっさらな土地であり、樹木がない山林や耕作されていない農地は、更地に含まれません。あくまで宅地であり、購入後の建築に制約がない土地が更地です。
「整地」との違いは？
更地は何もないまっさら宅地のことで、整地はきれいに整備された土地を意味します。
整地は転圧作業によってきれいに手入れされた、真っ平らな土地です。建築や耕作のために地ならしされた土地とも言えるでしょう。
一般的には建物の解体後に整地されることが多く、地表にあるがれきや、地面に埋まっている基礎やコンクリートなどの埋没物を除去します。埋没物を除去したあとは重機を使って地面をならし、固めておくことで土地を活用しやすい状態に保ちます。
整地するためにかかる費用相場は、一般的に以下の通りです。
| 粗整地（地表のガラスや砂利などを撤去） | 300～600円/㎡ |
| 真砂土舗装 | 3,000～4,000円/㎡ |
| アスファルト舗装 | 3,500～6,500円/㎡ |
| コンクリート舗装 | 5,000～10,000円/㎡ |
建物の解体後は整地しておくことで買い手が付きやすくなるため、多少費用がかかっても整地する価値があります。
「転圧作業」とは
転圧作業とは、建物解体後の土地をタイヤローラーやロードローラーの重機でならして固める作業のことです。やわらかい状態を土地をしっかりと締め固めることで、土地の安定性を向上させます。
⼟地を更地にするためにはどのくらい費⽤がかかるの？
土地を更地にするには、いったいどのくらいの費用がかかるのでしょうか。多くの方が気になるポイントかと思いますので、以下で詳細をお伝えします。あくまで目安ですが、参考にしてみてください。
空き家を更地にする場合
空き家を更地にする場合は、建物の坪数や、解体する建物の建ぺい率によって費用が変わります。建ぺい率とは、土地面積に対して建物が占める面積の割合です。たとえば土地面積が200㎡で建物面積が100㎡なら、建ぺい率は50%となります。
また、同じ大きさの建物でも、構造によって費用が変わります。構造ごとの費用相場は、次の通りです。
| 木造 | 1坪あたり25,000～35,000円 |
| 鉄骨造 | 1坪あたり30,000～40,000円 |
| RC造 | 1坪あたり50,000～65,000円 |
上記はあくまで目安であり、実際には現地の前面道路幅や、使用されている屋根材などによっても変わってきます。工事をする地域によっても相場が異なるので、現地調査をしてみないことには具体的な費用がわかりません。
また、業者を選ぶ際は費用だけではなく、実績や信頼度も考慮する必要があります。費用が極端に安い業者は正規の手続きを踏まずに工事を進めるようなケースもあるので、費用だけを見て選ぶのは控えた方が良さそうです。
更地にするためには、「建設リサイクル法」に従った手続きや、廃棄物を正しく処理したことを証明する「マニフェスト伝票」などが必要となります。いずれも業者が対応してくれるのが一般的ですが、悪質業者が正規の手順を踏まず違反した際には、罰金刑が課されることもあるでしょう。施主まで責任がおよぶケースは稀ですが、トラブルを避けるためにも依頼する業者は慎重に選びましょう。
解体費⽤の内訳
解体費用は、次のような内容によって変わります。
- 廃材の量や種類
- 重機の利用可否
- 解体にかかる期間
- 付帯工事の有無
廃材は、木材やタイル、コンクリートなど種類ごとにある程度相場が決まっており、立方メートルあたりどのくらいの量があるかで費用が異なります。
条例や周辺の環境によって重機が利用できないケースでは、解体期間が伸びて費用が高くなるでしょう。カーポートの解体や樹木の撤去など付帯工事がある場合も費用が追加されます。
更地をそのままにするデメリット
空き家を持ったままにしておくと、コスト面で多くのデメリットがあります。代表的に維持費として挙げられるのが以下などです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 光熱費
- 水道代
- 保険料
- 修繕費
すべて加算すると場所にもよりますが年に10〜30万円ほどの維持費がかかります。このように空き家のまま放置していると出費が多くなるため、「更地にしておけばいいのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし実際には、更地にした状態でも同様にデメリットがあるのです。
更地でも原則として固定資産税や都市計画税は発生するので、出費は意外にも高くなります。
また、舗装しなければ雑草が生えたり、火災の恐れ、土地が荒れることで不法投棄のリスクも高まります。周辺住民から苦情が入るケースもあり、定期的な清掃や、柵・看板などの設置が求められる可能性があるでしょう。
空き家と比較して水道光熱費や修繕費、保険料などはかかりませんが、更地を所有しているだけでも無駄な出費が発生します。更地のまま放置するのではなく、いち早く土地を活用して収益や節税につなげる必要があるでしょう。
更地の場合は固定資産税が空き家より高くなるケースもあるので、特に注意が必要です。以下では、更地の固定資産税がどのように計算されるのか、詳細をお伝えします。
特に注意！固定資産税が⾼くなる
建物を解体して更地のままにしておくと、宅地として利用しているときよりも固定資産税が高くなります。なぜなら、更地だと「小規模住宅用地の特例」や、「一般住宅用地の特例」が適用されないからです。
固定資産税は毎年「課税標準額×税率1.4％」で納める必要がありますが、次のような特例措置が設けられています。
| 特例措置 | ||
| 固定資産税 | 都市計画税 | |
| 小規模住宅用地 | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地 | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
空き家なら特例措置があるため、固定資産税は6分の1、または3分の1で済みます。しかし更地は特例措置が適用されず、評価額の全額を納めなくてはいけません。
背景には国の「土地は余らせず、なるべく活用してほしい」という意図があり、活用することを推奨されています。多くの方が住宅やアパート、駐車場などを建設して活用するのは、固定資産税を節税するためとも言えるでしょう。
また更地の状態を避けたいといって空き家の状態を保つのも、リスクが大きいです。特に倒壊の危険性がある空き家や、周辺に悪影響を与えかねない空き家は、「特定空き家」に認定されます。
「特定空き家」は2015年に施工された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づいており、更地と同様に特例措置を受けられなくなります。ほかにも特例措置が受けられない条件がいくつかあるため、活用を検討するようにしましょう。
⼟地を売却するためには「整地」にした方がいい
先述した通り、空き家や更地のまま放置するのは、維持費がかかるなどデメリットがあります。そのため土地を売却する時には、「整地」にするのがおすすめです。
なぜなら買い手が付きやすく、価格も高めに設定できるからです。空き家や更地は雑草が生えていたりと見栄えが悪く、買い手にも良い印象を持たれません。いざ内見に来てくれたとしても、印象が悪いと購入意欲が下がりやすいです。
一方、整地であれば活用イメージが湧きやすく、買い手は積極的に購入を検討しやすいでしょう。雑草が生えている状態と、綺麗に整地された状態では持たれる印象が大きく異なります。
化粧砂や砂利を敷いておくと好印象を持ってくれる可能性が高まるので、予算に余裕があれば解体業者に相談してみると良いでしょう。
更地を⼟地活⽤するときに抑えるべきポイント
ここまで更地は放置するのではなく、土地活用すべきことをお伝えしました。ただし、実際にはどのように活用すべきかよくわからない方もいるでしょう。以下では、更地を土地活用するときに抑えるべき3つのポイントを紹介します。
① 周囲の環境を確認
更地は一戸建ての建築だけではなく、駐車場やトランクルームなどさまざまな活用方法があります。どのように活用すべきかを見極めるためには、周辺の環境を確認してみることが重要です。
たとえば、幹線道路が近くて商業施設の多いエリアでは、駐車場にすれば利用者が多いかもしれません。周辺に住宅やアパートが密集しているなら、コインランドリーやトランクルームも選択肢に入ります。駅近くなど便利なエリアなら、集合住宅として活用するのも良いでしょう。
土地を活用して黒字化するためには、周辺の環境に適した活用方法を考える必要があります。環境に合っていないと当然赤字になるケースもあるので、ビジネスの視点を持って計画的に活用しましょう。
② 実際の敷地の広さを確認
土地活用をするためには、敷地の広さを正確に把握しておかなければいけません。面積や境界線が曖昧だと、将来的にトラブルに発展する恐れもあります。
たとえば親から相続された土地は、広さを正確に把握できていないケースも多いです。家屋調査士や測量士に依頼し、調査してもらいましょう。
代々受け継いできたような土地は、法務局に登録されている情報と異なるケースもあります。情報が古いと感じたら、念の為に再度調査してみると良いかもしれません。
特に境界線が明確でない土地は、隣の土地所有者の立ち合いのもとで測量が必要です。隣地が官有地の時は、官民の立ち合いが必要となるため覚えておきましょう。
③ 法律・条件を確認
更地をどのように活用できるかは、各地域の制限など法律にも左右されます。
たとえば用途地域の制限があり、「第一種低層住居専用地域」と呼ばれる地域では12m以上のマンションが建てられません。ほかにも商業施設としての活用ができなかったり、店舗や事務所の面積に制限があったりします。
詳しくは「用途地域による建築物の用途制限の概要」で明記されており、そのほかの法律による制限や条件にも注意が必要です。
そのため更地を活用する際には、都市計画法、建築基準法、宅地建物取引業法などを確認するか、精通している人に相談する必要があります。各地域にある役場の都市整備部や建築指導課に聞くなどして、誤った活用をしてしまわないように注意しましょう。
更地の活⽤例
更地を活用するとしても、具体的にどのような活用方法があるのかイメージしづらい方も多いでしょう。以下では、よくある更地の活用事例を6つ紹介しますので、参考にしてみてください。
賃貸マンション・アパート経営
更地の活用でよくあるのが、賃貸マンションやアパート経営です。賃貸マンションやアパートなどの物件を建てて活用すれば、小規模住宅用地として固定資産税や都市計画税の特例措置が受けられます。
相続税の節税にもつながり、アパート・マンション経営の収支や欠損金も所得税控除の対象になります。会社員の方も給与を含めて所得税の節税効果が見込めるでしょう。
減価償却費を活用して損益通算するのであれば、より節税効果が高まります。減価償却費は、不動産取得にかかった費用を経費に計上できる仕組みです。耐用年数をもとに取得費を分配し、各年の相当金額を経費計上できます。
初年度の取得費を経費として計上すれば、総所得額を減らして所得税の負担を軽減できるでしょう。さらに賃貸マンションやアパート経営は、うまくいけば収益が発生します。
不労所得に近い形で長期的な収益を確保できるため、老後資金など将来を見越した投資になります。自己資金が足りない方でも、金融機関によるローンを活用すれば実践可能です。
とはいえ、不動産経営にはリスクがつきものです。入居者が集まらずに収益が発生しなければ、キャッシュフローがうまく回りません。上手に活用するためには経営計画を慎重に立てて、信頼できる媒介業者を見つける必要があるでしょう。
貸駐⾞場
コインパーキングや月極駐車場など、貸駐車場の経営もよく検討される活用方法です。賃貸マンションやアパートよりも初期コストを抑えられるため、比較的ハードルが低いのがメリットです。
月極駐車場はアスファルト舗装をしなくても始められるため、より低い初期コストで収益を生み出せます。駅に近い土地や周辺に商業施設が多い環境なら、コインパーキングでも安定して収益を上げやすいです。
賃貸マンションやアパートと比べれば収益性に劣りますが、リスクを抑えて更地を活用したい方におすすめできます。周辺環境が重要になるため、事前にリサーチしてから始めるようにしましょう。
資材置き場
更地のまま活用したいのであれば、資材置き場として貸し出すのがおすすめです。資材置き場であれば整地しなくても活用できて、近くに借りたいという企業があればすぐに収益が生まれます。
土地の大きさにも左右されないので、ニーズさえあれば貸し出しやすいのも特徴です。ただし原則として、「小規模住宅用地の特例」を受けることはできません。そのため節税効果は弱く、収益性もそこまで高くはありません。
「経営は面倒だがそのまま放置するのはもったいない」といった方におすすめの活用方法と言えるでしょう。
コインランドリー
コインランドリーは特に都市部で需要が高く、狭い土地でも活用できる事例です。設備を導入すれば収益を得られる環境となります。
ただし、初期費用が高いのがデメリットです。初期費用は1,000万円ほど必要であり、収益性もそこまで高いわけではありません。賃貸の経営ほど節税効果も見込めないため、大きく収益を上げたい方には不向きかもしれません。
トランクルーム
トランクルームは、コンテナを設置して貸し出す活用事例です。企業や個人に対して、荷物の収納場所を提供します。近隣にマンションやオフィスビルがある環境では、ニーズが比較的高いです。
「保管用倉庫」と「レンタル収納スペース」の2種類のビジネスモデルがあり、非倉庫業者の個人が経営できるのは「レンタル収納スペース」のみです。
コンテナを設置できれば経営できるので、比較的狭い土地でも活用できるのがメリット。ただしコンテナを運び込むため、間口と前面道路にはある程度の幅員が必要です。トランクルームとしての活用を検討する際には、必ず運び込めるだけの広さがあるかどうかを確認しましょう。
太陽光発電
日当たりの良好な更地であれば、太陽光パネルを設置して収益化できます。集めた電力は電力会社へ売却できるので、十分に検討の余地があるでしょう。
電柱が近くにあり、地盤が固く災害リスクが低い地域であれば、太陽光発電に向いています。特に郊外では賃貸や貸駐車場などのニーズが低いため、太陽光発電による土地活用をおすすめできます。
初期費用はオーナーが自己負担で太陽光パネルを設置する方式と、太陽光発電の事業者に土地を貸し出す方式があります。貸し出しであれば、初期費用を抑えて始めることが可能です。
高収益は期待しづらいですが、安定的に収益を上げていきたのであればおすすめです。
更地に関するその他の⽤語
「地上権」とは？
地上権は、他社から借りた土地を自由に使用できる権利のことです。地上権があれば、土地を借りて建物を立てたり、農作物を育てたりできます。地上権がついている土地は、更地とは言えません。
「貸借権」とは？
貸借権は、土地の貸主と借主の間で発生する権利です。借主は貸主の承諾がない限り、貸借権の譲渡や転貸ができません。こちらも更地とは呼べない土地です。
抵当権がついていても「更地」の状態と言える
地上権や貸借権がついている土地を更地とは呼べませんが、抵当権がついている土地は更地と呼べます。なぜなら、抵当権は土地・建物などの資産を担保する権利であり、土地の使用を制限するための権利ではないからです。
ただし売却時にはローン完済などにより抵当権を外す必要があります。抵当権がついたままの土地は売却できないので、覚えておきましょう。
まとめ
この記事では、更地について気になるポイントをまとめました。繰り返しですが、要点は以下の通りです。
- 更地は建造物を自由に建てられるまっさらな土地
- 整地との違いは転圧作業をしているかどうか
- 転圧作業は土地を重機で締め固めること
- 更地は固定資産税が高い
- 売却するなら整地にするのがおすすめ
ほかにも、更地の活用ポイントや活用事例、建物を解体する時の費用相場などを紹介しました。相続で土地を引き継いだ方や、今ある土地の扱いに悩んでいる方は、ぜひこの記事の内容を参考にしてみてください。
なにか活用方法等についてお困りごとがございましたらいつでもご相談ください♪
おすすめ記事はこちら▼▼
月極駐車場契約の初期費用とは？
パークアンドライドとは？
立体駐車場の管理でお困りのオーナー様はこちらへぜひご相談ください！
月極マネジメントどっとこむ